Каждую десятую ипотеку направят на частные дома

Индивидуальное жилищное строительство становится всё более привлекательным форматом для россиян. Подавляющее большинство кредитов на ИЖС выдается по субсидированным программам.

Запрос на индивидуальность

Согласно опросу Национального агентства финансовых исследований, более 40% россиян хотят жить в загородных домах. Такая установка особенно распространена среди граждан, состоящих в браке (48%), и тех, кто проживает совместно с другими членами семьи (49%).

«Эти данные отражают общемировую тенденцию: люди стремятся к стабильности и комфорту. При этом им важны развитая инфраструктура и удобная транспортная доступность – базовые потребности, которые обеспечивают качество жизни и позволяют чувствовать себя уверенно в любой ситуации», – отметил недавно депутат Госдумы РФ Никита Чаплин.

По словам парламентария, то, что частные дома всё больше привлекают россиян, – актуальный тренд, сформировавшийся в последние годы. Связан он с тем, что горожане устали от тесноты и суеты и стремятся к простору и уединению.

«Высокий интерес к индивидуальному строительству также объясняется текущей квартирографией многоквартирного жилья, которая не в полной мере удовлетворяет потребности граждан с детьми. Так, 46% семей хотели бы приобрести квартиры с тремя и более комнатами, однако доля таких объектов в портфеле строящегося жилья не превышает 15%», – прокомментировал руководитель аналитического центра «Дом.рф» Михаил Гольдберг.

Льготные условия

Частный дом – объект недешевый, особенно если возводить его в «дорогом» регионе. Так, в Северо-Западном федеральном округе средняя стоимость строительства дома сегодня составляет 8 млн рублей. Такая сумма скоплена далеко не у всех, поэтому большинству граждан приходится прибегать к ипотеке.

Потенциальных заемщиков прежде всего интересует субсидированное кредитование. Для получения льготной ипотеки необходим хотя бы один из следующих факторов:

1. дети (ребенок до 6 лет включительно или ребенок-инвалид до 18 лет);
2. профессия (сфера IT, в ряде регионов – медицина, образование, культура);
3. география (Дальний Восток, Арктика, новые территории и сельская местность).

Участок, на котором строится дом, должен быть: в черте населенного пункта; правильной категории (ИЖС, ЛПХ, садоводство); с кадастровым номером и межеванием; свободным от обременений; без дополнительных построек.

Сам дом обязан быть: отдельно стоящим и не поделенным на квартиры; капитальным и пригодным для проживания круглый год; не выше трех этажей (до 20 м); подключенным к коммуникациям (свет, вода, канализация и современное отопление – печное не допускается). Ограничений по общей площади строения нет, но, если она превышает 500 кв. м, потребуются проект с экспертизой и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Материалы для строительства нужны долговечные. Фундамент – ленточный, свайный, столбчатый, бетонный. Стены – кирпич, блоки, каркас, монолит. Перекрытия – бетон, дерево, металл.

И главное – время! На всё про всё – строительство и регистрацию – банк дает от 12 до 24 месяцев. Если заемщик не успевает, то ставка из льготной превращается в рыночную.

Зачатки роста

Если заемщик не подпадает под условия льготной ипотеки (или получает отказ), остается только рыночная. Еще недавно проценты по таким кредитам считались заградительными, но со снижением ключевой ставки наметился прогресс. В I квартале текущего года, когда средние ставки опустились до минимального значения с августа 2024 года, заявок на ипотеку по стандартным программам стало заметно больше. Наибольшие темпы роста спроса пришлись на новостройки и ИЖС: на 83% и 80% соответственно.

Снижение ставки Центробанка однозначно дает импульс сделкам, но важно понимать, от каких величин считать этот прирост. Число людей, готовых взять небольшую доплату в размере 1–3 млн рублей, действительно увеличилось. Но в абсолютных величинах цифра всё еще мала.

По словам президента Национальной палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, чтобы понять ситуацию, стоит сравнить объем выдачи жилищных кредитов в I квартале 2026 года с показателем за IV квартал 2023-го, когда ставки были на нынешнем уровне. Эти цифры составляют 320 млрд рублей против 539,5 млрд. Так что о резком приросте выдачи рыночной ипотеки говорить не приходится.

«Рыночная ипотека пойдет в заметный рост при уменьшении ключевой ставки хотя бы до 12% (сейчас она составляет 14,5%. – примеч. редакции). Следовательно, в этот момент объемы ее выдачи превысят льготную ипотеку, если к тому времени последняя еще будет существовать», – отметил эксперт.

Что касается прогнозов конкретно по ИЖС, то в «Дом.рф» считают так: если ЦБ сохранит ставку на уровне 15,5%, то в 2026 году в России будет выдано 1,1 млн жилищных кредитов, из которых 115 тыс. придется на покупку и строительство индивидуальных домов. Таким образом, каждый десятый жилищный кредит придется на частные дома.

Поддержка самостроя

И напоследок – о свежей инициативе Госдумы РФ, напрямую касающейся сегмента ИЖС. Лидер фракции «Справедливая Россия» Сергей Миронов предложил распространить семейную ипотеку на постройку домов своими силами. «Пора обязать банки выдавать людям такие кредиты. Более 70% частных домов граждане строят сами или с частичным привлечением подрядчиков. Если обеспечить своим домом миллион молодых семей, это даст демографический прирост в 2–3 млн человек», – заявил парламентарий.

Миронов добавил, что поддержка ипотеки для покупки жилья в новостройках противоречит демографическим интересам страны. «Даже для семьи с двумя детьми большинство квартир в новостройках выглядят как тюремные камеры в какой-нибудь Норвегии. Поэтому народ массово выбирает ИЖС, которое без всякой господдержки занимает 60% рынка», – заключил сенатор.

Участники рынка отреагировали на инициативу по-разному. Так, глава строительной компании «АПС ДСК» Александр Кальсин считает, что подобная идея добьет подрядчиков, которые по инициативе государства вынуждены работать, используя собственные и заемные средства.

«Кроме того, это увеличит банковскую дыру в виде невыплат по ипотеке. Физлица будут делать всё что угодно, чтобы вывести живые деньги: завышать цены на закупочные материалы, даже устанавливать муляжи. Всё это выглядит как лоббизм банковских интересов. Банковская система получила в прошлом году рекордную прибыль. Вот и получается, что пока одни богатеют, другие копят на субсидии», – отметил эксперт.

По словам основателя центра недвижимости «Метры» Анастасии Андрейчук, сегодня государство, напротив, стимулирует покупку и строительство частных домов с привлечением подрядных организаций, работающих через механизм эскроу.

«Основной барьер – это неготовность подрядчиков и банков работать по этой модели. Для небольших строительных компаний вход в проектное финансирование остается сложным, а процедуры – более длительными по сравнению с привычными схемами. Кроме того, частному покупателю не до конца понятно, как работает эскроу именно в ИЖС, в отличие от многоквартирного строительства, где эта модель уже стала стандартом», – поделилась спикер.

Управляющий партнер MR – девелопер семейного природного кластера «МЫС» Алексей Годованец подтвердил, что значительная часть россиян предпочитает строить жилье самостоятельно или с частичным привлечением специалистов. И расширение льготной ипотеки на самострой способно сделать строительство дома более доступным для семей, которые не могут привлечь подрядчика из-за финансовых ограничений.

«Однако важно учитывать и обратную сторону медали. Самостоятельное строительство, несмотря на его привлекательность, сопряжено с определенными рисками. Заемщику бывает сложно точно рассчитать бюджет и сроки, а также учесть все непредвиденные расходы, которые могут возникнуть в процессе. Несоблюдение строительных норм, задержки, рост цен на материалы – всё это может существенно увеличить конечную стоимость дома по сравнению с первоначальными расчетами», – сказал эксперт.

Для банков же кредитование самостроя представляет собой более сложную задачу, добавил Алексей Годованец. Традиционные механизмы защиты, такие как эскроу-счета, которые эффективно работают при работе с подрядчиками, здесь неприменимы. Это повышает риски для кредитора, связанные с возможным недостроем или неликвидностью объекта. Также возникает вопрос контроля за целевым использованием средств, ведь отследить этапы строительства при самостоятельном подходе гораздо сложнее, чем при работе с профессиональными застройщиками.

«Для успешной реализации такой инициативы следует разработать четкие и прозрачные механизмы, которые будут защищать интересы всех участников процесса. Только при наличии таких гарантий льготная ипотека на самострой сможет стать по-настоящему эффективным инструментом для решения жилищного вопроса и стимулирования демографического роста», – подытожил девелопер.

Изображение от brgfx на Magnific

18.05.2026 08:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от brgfx на Magnific